Energieausweis für Ihre Immobilie in Bernau und im Barnim
Von Sirko Schladitz, Immobilienmakler, Schladitz Immobilien GmbH, Bernau bei Berlin · Stand: 13. August 2026
Beim Immobilienverkauf ist der Energieausweis in der Regel Pflicht
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, benötigt in der Regel einen Energieausweis. Geregelt ist das im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet, seine wesentlichen Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026; seitdem trägt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) diesen Namen. Was sich mit dem neuen Gesetz sonst geändert hat, steht unter Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich für Eigentümer geändert hat. Für den Energieausweis bestimmt es, wann ein Ausweis auszustellen ist, wann er vorgelegt werden muss und welche Angaben schon in die Immobilienanzeige gehören.
Ausnahmen gibt es: Auf kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind die Vorschriften über den Energieausweis nicht anzuwenden, und bei Baudenkmälern gilt § 80 Absatz 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).
Diese Seite fasst zusammen, welche Pflichten Sie als Eigentümer treffen und wie wir Sie dabei unterstützen. Welche Ausweisart Sie im Einzelfall brauchen, welche Unterlagen dafür nötig sind und wie die Erstellung abläuft, behandelt unser Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf ausführlich.
Ausnahmen gibt es: Auf kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind die Vorschriften über den Energieausweis nicht anzuwenden, und bei Baudenkmälern gilt § 80 Absatz 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4 GModG).
Diese Seite fasst zusammen, welche Pflichten Sie als Eigentümer treffen und wie wir Sie dabei unterstützen. Welche Ausweisart Sie im Einzelfall brauchen, welche Unterlagen dafür nötig sind und wie die Erstellung abläuft, behandelt unser Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf ausführlich.
Welche Pflichten das Gebäudemodernisierungsgesetz vorgibt
Drei Punkte betreffen Sie beim Verkauf unmittelbar:
- Ausstellungspflicht. Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft werden, ist nach § 80 Abs. 3 GModG ein Energieausweis auszustellen – es sei denn, für das Gebäude liegt bereits ein gültiger vor.
- Vorlagepflicht bei der Besichtigung. Nach § 80 Abs. 4 GModG haben Verkäufer oder Makler dem potenziellen Käufer den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen.
- Pflichtangaben in der Anzeige. Liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GModG bestimmte Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige stehen – unter anderem Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Es gibt zwei Ausweisarten mit unterschiedlicher Datengrundlage. Welche zulässig oder vorgeschrieben ist, hängt vom Gebäude ab – nicht davon, welche günstiger ist.
Der Verbrauchsausweis
Er beruht auf dem tatsächlich abgerechneten Energieverbrauch. Zugrunde zu legen sind nach § 82 Abs. 4 GModG mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt – deren Ende darf nicht länger als 18 Monate zurückliegen. Längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt, das Ergebnis wird witterungsbereinigt. Beeinflusst wird der Wert dennoch vom Nutzungsverhalten: Ein sparsamer Haushalt führt zu einem besseren Wert als ein großzügiger, bei identischem Gebäude.
Der Bedarfsausweis
Er beruht auf einer technischen Berechnung des Gebäudes: Bauteile, Dämmung, Fenster, Heizungsanlage. Das Heizverhalten spielt keine Rolle. Der Bedarfsausweis ist aufwendiger in der Erstellung, bildet dafür die energetischen Eigenschaften des Gebäudes unabhängig vom individuellen Heizverhalten ab – und ist in bestimmten Fällen vorgeschrieben. Beide Ausweisarten dienen nach § 79 Abs. 1 GModG ausschließlich der Information und einem überschlägigen Vergleich von Gebäuden; eine bautechnische Zustandsprüfung ersetzen sie nicht.
Sonderfall Altbau: Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977
Für viele ältere Häuser in Bernau und den ländlichen Gemeinden des Barnims gilt eine eigene Regel. Nach § 80 Abs. 3 GModG ist bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ein Energiebedarfsausweis auszustellen.
Davon gibt es zwei Ausnahmen: Der Bedarfsausweis ist nicht erforderlich, wenn das Wohngebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat – oder wenn es durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde. Dann genügt auch ein Verbrauchsausweis.
In der Praxis ist genau das die Frage, die vorab geklärt werden muss: Ob eine Sanierung ausgereicht hat, um das Niveau von 1977 zu erreichen, lässt sich dem Gebäude nicht ansehen. Wer hier falsch liegt, hat am Ende den falschen Ausweis.
Davon gibt es zwei Ausnahmen: Der Bedarfsausweis ist nicht erforderlich, wenn das Wohngebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat – oder wenn es durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde. Dann genügt auch ein Verbrauchsausweis.
In der Praxis ist genau das die Frage, die vorab geklärt werden muss: Ob eine Sanierung ausgereicht hat, um das Niveau von 1977 zu erreichen, lässt sich dem Gebäude nicht ansehen. Wer hier falsch liegt, hat am Ende den falschen Ausweis.
Was das im Barnim bedeutet
Ein großer Teil des Bestands in Bernau, Panketal, Wandlitz und den umliegenden Gemeinden stammt aus der Zeit vor 1977 oder wurde in den Jahren danach erweitert. Zwei Dinge fallen dabei regelmäßig an:
Die Unterlagenlage. Für einen Bedarfsausweis werden Angaben zu Bauteilen, Dämmung und Heizung gebraucht. Bei Häusern, die seit Jahrzehnten in Familienbesitz sind, liegen Baupläne oft nicht mehr vollständig vor. Diese Recherche gehört zur Vorbereitung und braucht Zeit, bevor überhaupt inseriert werden kann.
Der Energieträger. Öl-, Gas-, Holz- und Nachtspeicherheizungen kommen in der Region nebeneinander vor, teils in einem Haus. Der wesentliche Energieträger gehört nach § 87 GModG in die Anzeige – und ist bei gemischten Anlagen nicht immer offensichtlich.
Beides sind Gründe, den Energieausweis früh anzugehen und nicht erst, wenn der erste Besichtigungstermin steht.
Die Unterlagenlage. Für einen Bedarfsausweis werden Angaben zu Bauteilen, Dämmung und Heizung gebraucht. Bei Häusern, die seit Jahrzehnten in Familienbesitz sind, liegen Baupläne oft nicht mehr vollständig vor. Diese Recherche gehört zur Vorbereitung und braucht Zeit, bevor überhaupt inseriert werden kann.
Der Energieträger. Öl-, Gas-, Holz- und Nachtspeicherheizungen kommen in der Region nebeneinander vor, teils in einem Haus. Der wesentliche Energieträger gehört nach § 87 GModG in die Anzeige – und ist bei gemischten Anlagen nicht immer offensichtlich.
Beides sind Gründe, den Energieausweis früh anzugehen und nicht erst, wenn der erste Besichtigungstermin steht.
Was wir für Sie übernehmen
Klären, welche Ausweisart gilt
Wir prüfen anhand von Baujahr, Wohnungszahl und bekannten Sanierungen, ob ein Verbrauchsausweis genügt oder ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist.
Unterlagen beschaffen
Verbrauchsabrechnungen, Angaben zur Heizung, Baupläne: Wir sagen Ihnen, was gebraucht wird, und besorgen, was fehlt. Eine Übersicht steht unter Unterlagen für den Hausverkauf.
Erstellung koordinieren
Die Ausstellung übernehmen die dafür berechtigten Aussteller. Wir organisieren den Ablauf, damit der Ausweis vorliegt, bevor die erste Anzeige online geht. Bei einem Alleinauftrag ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises für Sie kostenlos.
Pflichtangaben in die Anzeige übernehmen
Wir tragen die nach § 87 GModG erforderlichen Kennwerte in Exposé und Portalanzeigen ein und legen den Ausweis bei jeder Besichtigung vor.
Ihr Ansprechpartner für den Ablauf
Der Energieausweis ist kein Selbstzweck, sondern eine von mehreren Unterlagen, die zum richtigen Zeitpunkt vorliegen müssen. Wir behalten den Ablauf im Blick: welche Papiere wann gebraucht werden, was davon Zeit kostet und was parallel laufen kann.
Wie der Verkauf insgesamt abläuft, beschreibt Immobilienverkauf. Was ein Alleinauftrag dabei ändert, steht unter Makleralleinauftrag.
Wie der Verkauf insgesamt abläuft, beschreibt Immobilienverkauf. Was ein Alleinauftrag dabei ändert, steht unter Makleralleinauftrag.
Häufige Fragen zum Energieausweis
Wann muss der Energieausweis spätestens vorliegen?
Nach § 80 Abs. 4 GModG ist er dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder Auslegen während der Besichtigung genügt ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen. Liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits ein Ausweis vor, müssen dessen Kennwerte nach § 87 GModG schon in der Anzeige stehen. Wir organisieren den Energieausweis deshalb möglichst vor der Veröffentlichung, damit die erforderlichen Kennwerte von Anfang an vollständig in der Anzeige stehen.
Kann ich mir die Ausweisart aussuchen?
Nicht immer. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist nach § 80 Abs. 3 GModG grundsätzlich ein Bedarfsausweis auszustellen. Erfüllt das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 – von Anfang an oder durch spätere Änderungen –, ist auch ein Verbrauchsausweis zulässig.
Was passiert, wenn der Ausweis fehlt?
Wer den Energieausweis nicht ordnungsgemäß vorlegt oder übergibt, bei der Datenermittlung gegen die gesetzlichen Pflichten verstößt oder die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige weglässt, kann einen Tatbestand des § 108 Abs. 1 Nr. 18 bis 21 GModG erfüllen. Diese Verstöße können nach § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Über die Höhe im Einzelfall entscheidet die zuständige Behörde. Unabhängig davon fehlt Interessenten ohne Ausweis eine Information, die sie erwarten.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Nach § 79 Abs. 3 GModG ist ein Energieausweis für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen. Für den Verkauf ist nach § 80 Abs. 3 GModG nur dann ein neuer Ausweis erforderlich, wenn kein gültiger vorliegt. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihre Unterlagen, bevor Sie einen neuen beauftragen.
Verschlechtert ein schlechter Wert meine Verkaufschancen?
Ein schwacher Energiewert ist eine Information, kein Ausschlusskriterium. Käufer im Barnim rechnen bei älteren Häusern damit. Wichtiger ist, dass die Zahl früh auf dem Tisch liegt und eingeordnet wird – zusammen mit der Frage, was eine Verbesserung kosten würde. Dazu passt Altes Haus verkaufen oder sanieren.
Ihr nächster Schritt
Wenn Sie den Verkauf planen, klären wir im ersten Gespräch mit, welcher Energieausweis für Ihr Objekt in Frage kommt und ob bereits ein gültiger vorliegt. Das kostet Sie nichts und erspart Ihnen im Zweifel die Ausstellung eines Ausweises, den Sie gar nicht gebraucht hätten.
Sie erreichen mich über die kostenlose Immobilienbewertung oder direkt über das Kontaktformular. Telefon 03338 – 70 55 230 · Mobil 0151 – 275 616 54.
Sie erreichen mich über die kostenlose Immobilienbewertung oder direkt über das Kontaktformular. Telefon 03338 – 70 55 230 · Mobil 0151 – 275 616 54.
Weiterführende Beiträge und Rechtsgrundlagen
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Was sich dabei geändert hat und was gleich geblieben ist, fasst Gebäudemodernisierungsgesetz: Was sich für Eigentümer geändert hat zusammen.
Welche Ausweisart Sie brauchen, welche Unterlagen dafür nötig sind und wie die Erstellung abläuft, vertieft Energieausweis beim Hausverkauf. Ob sich eine energetische Sanierung vor dem Verkauf rechnet, wägt Altes Haus verkaufen oder sanieren ab. Sanierungskosten und Sanierungspflichten behandelt Sanierungskosten und Sanierungspflichten. Den gesamten Ablauf beschreibt Immobilienverkauf.
Alle Angaben beziehen sich auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet; seine wesentlichen Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Es trägt seitdem anstelle des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) diesen Namen. Die hier genannten Paragraphen zum Energieausweis sind unverändert nummeriert.
Grundsätze, Gültigkeitsdauer und Ausnahmen: § 79 GModG
Ausstellung, Vorlage und Sonderregel für Altbauten: § 80 GModG
Verbrauchserfassung beim Verbrauchsausweis: § 82 GModG
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: § 87 GModG
Bußgeldvorschriften: § 108 GModG
Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Welche Ausweisart Sie brauchen, welche Unterlagen dafür nötig sind und wie die Erstellung abläuft, vertieft Energieausweis beim Hausverkauf. Ob sich eine energetische Sanierung vor dem Verkauf rechnet, wägt Altes Haus verkaufen oder sanieren ab. Sanierungskosten und Sanierungspflichten behandelt Sanierungskosten und Sanierungspflichten. Den gesamten Ablauf beschreibt Immobilienverkauf.
Alle Angaben beziehen sich auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet; seine wesentlichen Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Es trägt seitdem anstelle des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) diesen Namen. Die hier genannten Paragraphen zum Energieausweis sind unverändert nummeriert.
Grundsätze, Gültigkeitsdauer und Ausnahmen: § 79 GModG
Ausstellung, Vorlage und Sonderregel für Altbauten: § 80 GModG
Verbrauchserfassung beim Verbrauchsausweis: § 82 GModG
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: § 87 GModG
Bußgeldvorschriften: § 108 GModG
Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
