Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was sich für Eigentümer im Barnim ändert

Von Sirko Schladitz, Immobilienmakler, Schladitz Immobilien GmbH, Bernau bei Berlin · Stand: 13. August 2026

Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland ein neues Gebäudeenergierecht. Das Gebäudeenergiegesetz, das die meisten als „Heizungsgesetz“ kennen, heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ist kein zusätzliches Gesetz, sondern dasselbe Regelwerk unter neuem Namen – mit erheblichen inhaltlichen Änderungen.

Für Eigentümer älterer Häuser in Bernau, Panketal, Wandlitz und den umliegenden Gemeinden sind zwei davon unmittelbar spürbar, und beide entlasten: Das bisherige altersbezogene Betriebsverbot für bestimmte ältere Öl- und Gaskessel ist entfallen. Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist entfallen.

Dieser Beitrag ordnet ein, was seit dem 29. Juli tatsächlich gilt – nicht, was angekündigt ist. Alle Angaben sind am Gesetzestext geprüft, die Fundstellen stehen am Ende.

Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Verkündet wurde es am 28. Juli 2026, die wesentlichen Regelungen sind am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Seitdem trägt das bisherige Gebäudeenergiegesetz den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz.

Die Paragraphennummern sind überwiegend gleich geblieben. Das ist praktisch wichtig: Wer eine ältere Quelle zu „§ 80 GEG“ oder „§ 87 GEG“ liest, findet denselben Inhalt heute unter derselben Nummer im GModG. An anderen Stellen sind ganze Paragraphen ersatzlos gestrichen worden – und genau dort wird es für Eigentümer interessant.

Das ist die Änderung mit der größten praktischen Wirkung. Bis Juli 2026 galt ein altersbezogenes Betriebsverbot: Ein Konstanttemperaturkessel, der älter als 30 Jahre war, durfte nicht weiterbetrieben werden. Es traf nicht jeden alten Kessel – für bestimmte Kesseltypen galten Ausnahmen. Diese Vorschrift ist gestrichen. Der Gesetzestext führt die früheren §§ 71, 72 und 73 heute nur noch mit dem Vermerk „(weggefallen)“.

Für Eigentümer heißt das: Ein funktionierender Kessel darf laufen, solange er läuft. Für Verkäufer heißt es etwas anderes, aber ebenso Konkretes: Ein Argument, mit dem Kaufinteressenten bisher regelmäßig den Preis gedrückt haben, ist entfallen. Wer im Frühjahr noch gehört hat, die Heizung müsse ohnehin raus, sollte diese Rechnung neu aufmachen.

Was bleibt: Ein alter Kessel kann energetisch ineffizient sein und entsprechend höhere Verbrauchswerte verursachen – das schlägt sich im Energieausweis nieder. Der wirtschaftliche Druck ist geblieben, der rechtliche ist weg.

An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt eine Pflicht, die erst greift, wenn tatsächlich eine neue Anlage eingebaut wird. Nach § 43 Absatz 1 GModG muss der Eigentümer, der nach dem 29. Juli 2026 eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizungsanlage neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, sicherstellen, dass ein wachsender Anteil der Wärme aus klimafreundlichen Brennstoffen stammt:

1. ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent,
2. ab 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent,
3. ab 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent,
4. ab 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent.

Als Brennstoffe nennt das Gesetz Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grünen, blauen, orangenen oder türkisen Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate. Die Pflicht lässt sich auch durch die Nutzung einer solarthermischen Anlage erfüllen (§ 43 Absatz 3 GModG).

Für den Notfall gibt es eine Ausnahme. Fällt die bestehende Heizung irreparabel aus, enthält § 43 Absatz 7 GModG besondere Übergangsregelungen: Die jeweils geltende Quote kann dadurch für zwölf Monate hinausgeschoben beziehungsweise auf dem bisherigen Niveau fortgeführt werden. Wer im Januar bei Frost dasteht, muss also nicht binnen Tagen eine Brennstofffrage lösen.

Zwei Pflichten sind geblieben und für ältere Ein- und Zweifamilienhäuser besonders relevant:

Die oberste Geschossdecke ist nach § 35 GModG zu dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.

Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind nach § 69 GModG zu dämmen.

Für beide gilt dieselbe Übergangsregel, und sie ist enger, als oft angenommen wird: Sie betrifft Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, bei denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung im Gebäude selbst bewohnt hat. Dann wird die Pflicht erst beim Eigentümerwechsel nach diesem Stichtag vom neuen Eigentümer geschuldet – innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang (§ 35 Absatz 3, § 69 Absatz 3 GModG).

Für den Nachrüstfall des § 35 kommt eine Wirtschaftlichkeitsgrenze hinzu: Bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Pflicht, soweit sich der Aufwand nicht innerhalb angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lässt (§ 35 Absatz 4 GModG). Diese Ausnahme gehört zu § 35 und lässt sich nicht pauschal auf die Leitungsdämmung nach § 69 übertragen.

Praktischer Hinweis für den Barnim: Viele Häuser hier sind seit dem 1. Februar 2002 mindestens einmal übertragen worden – durch Erbfall, Schenkung oder Verkauf. Dann kann die Zwei-Jahres-Frist längst abgelaufen sein. Ob tatsächlich eine Nachrüstpflicht besteht, hängt zusätzlich davon ab, ob die materiellen Voraussetzungen des § 35 beziehungsweise § 69 überhaupt erfüllt sind – etwa ein unzureichender Wärmeschutz der obersten Geschossdecke. Das gehört vor dem Verkauf geprüft, nicht danach.

Ein Punkt, der in der Berichterstattung kaum vorkommt, in der Praxis aber ständig auftaucht. Nach § 36 GModG müssen erneuerte, ersetzte oder erstmalig eingebaute Außenbauteile bestimmte Dämmwerte einhalten. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen.

Entscheidend ist dabei nicht die Stückzahl, sondern die betroffene Fläche: Werden höchstens zehn Prozent der gesamten Fläche dieser Bauteilgruppe erneuert, greifen die Anforderungen des § 36 Satz 1 GModG nicht; oberhalb dieser Grenze grundsätzlich schon. Drei kleine Fenster können deutlich unter der Schwelle liegen, drei große darüber. Diese Grenze entscheidet häufiger über die Kosten einer Teilsanierung als jede Förderfrage.

Hinzu kommt eine Beratungspflicht: Nimmt der Eigentümer eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen solche Änderungen vor und werden dabei Berechnungen für das gesamte Gebäude durchgeführt, ist vor Beauftragung der Planungsleistungen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person zu führen – allerdings nur, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Wer solche Arbeiten geschäftsmäßig ausführt, muss bei Abgabe eines Angebots schriftlich auf diese Pflicht hinweisen. Das ist kein Gutachten und kein Bauantrag – aber es gehört geklärt, bevor der Planer beauftragt wird.

Die Vorschriften zum Energieausweis stehen unverändert in den §§ 79 bis 88 und haben ihre Nummerierung behalten. Es gilt weiterhin:

• Beim Verkauf ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Absatz 3).
• Er ist dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt (§ 80 Absatz 4).
• Liegt bei Veröffentlichung der Anzeige bereits ein Ausweis vor, gehören dessen Kennwerte in die Anzeige (§ 87).
• Ein Ausweis wird für zehn Jahre ausgestellt (§ 79 Absatz 3).
• Auf kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sind die Vorschriften nicht anzuwenden; bei Baudenkmälern gilt § 80 Absatz 3 bis 7 nicht (§ 79 Absatz 4).

Welcher Ausweis für Ihr Haus in Frage kommt und was wir dabei übernehmen, steht unter Energieausweis. Die ausführliche Darstellung der Ausweisarten finden Sie unter Energieausweis beim Hausverkauf.

Diese Darstellung beschreibt die Rechtslage am 13. August 2026. Zum 1. Januar 2027 sind bereits weitere Änderungen zum Energieausweis beschlossen. Dazu gehört, dass der Energieausweis grundsätzlich digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen ist; auf Verlangen des Bauherrn oder Eigentümers ist er zusätzlich in Papierform auszustellen.

Zwei Punkte aus der Berichterstattung sorgen regelmäßig für unnötige Sorge:

Heizungsprüfung und hydraulischer Abgleich. Die §§ 60a bis 60c GModG verlangen Betriebsprüfung von Wärmepumpen, Heizungsprüfung und hydraulischen Abgleich – jeweils ausdrücklich nur in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten. Für das freistehende Einfamilienhaus in Wandlitz oder das Zweifamilienhaus in Zepernick gilt davon nichts.

Die Grüngas- und Grünheizölquote. § 42a GModG kündigt an, dass eine solche Quote durch ein bis zum 1. Dezember 2026 vorzulegendes Gesetz eingeführt wird. Sie richtet sich an die Inverkehrbringer der Brennstoffe. Für Hauseigentümer entsteht daraus keine unmittelbare eigene Quote; wirtschaftlich kann sich die Regelung allerdings auf die Brennstoffpreise auswirken.

Ebenfalls wichtig für die Einordnung: Weitere Änderungen des GModG sind mit demselben Gesetz bereits beschlossen, treten aber gestaffelt in Kraft – zum 1. Januar 2027, zum 1. Januar 2028 und zum 1. Januar 2030. Im derzeit gültigen Gesetzestext sind sie noch nicht eingearbeitet. Dieser Beitrag beschreibt die am 13. August 2026 geltende Rechtslage.

Ein großer Teil des Bestands in Bernau, Panketal, Wandlitz und den umliegenden Gemeinden stammt aus der Zeit vor 1978. In diesen Häusern laufen häufig Öl- oder Gaskessel, die deutlich über 30 Jahre alt sind. Drei Dinge ändern sich dadurch in Verkaufsgesprächen:

Die Preisverhandlung. Bis Juli war „die Heizung muss ohnehin raus“ ein belastbarer Einwand. Er ist es nicht mehr. Wer verkauft, sollte das wissen – und wer kauft, ebenso.

Die Nachrüstpflichten. Sie sind geblieben und treffen in aller Regel den Käufer. Wer sie im Exposé offen benennt statt sie auszusparen, verliert keinen Interessenten, sondern gewinnt einen, der nicht nach vier Wochen abspringt.

Die Beratungspflicht bei Sanierung. Käufer, die ohnehin umbauen wollen, sollten das Gespräch nach § 36 einplanen, bevor sie einen Planer beauftragen.

Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet, wägt Altes Haus verkaufen oder sanieren ab. Für Häuser mit erheblichem Sanierungsstau ist Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen der richtige Einstieg.

Ob die Gesetzesänderung Ihren Verkauf günstiger macht, hängt vom konkreten Haus ab: vom Alter der Anlage, vom Dämmzustand und davon, wann das Grundstück zuletzt den Eigentümer gewechselt hat. Das lässt sich in einem Gespräch klären, nicht in einem Rechner.

Wir schauen uns das im Rahmen der kostenlosen Immobilienbewertung mit an – unverbindlich und ohne Verkaufsdruck. Sie erreichen mich telefonisch unter 03338 – 70 55 230, mobil unter 0151 – 275 616 54 oder über das Kontaktformular.