Immobilie geerbt: Sechs Irrtümer im Erbrecht, die teuer werden können

Von Sirko Schladitz, Immobilienmakler, Schladitz Immobilien GmbH, Bernau bei Berlin · Stand: 13. August 2026

Wenn zum Nachlass ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gehört, treffen Erben Entscheidungen unter Zeitdruck – und auf einer Grundlage, die sie meist aus Gesprächen im Familien- und Bekanntenkreis kennen. Vieles davon klingt plausibel und ist trotzdem falsch.

In Bernau, Panketal, Wandlitz, Biesenthal und Eberswalde begegnen mir dieselben sechs Annahmen immer wieder. Sie haben eines gemeinsam: Sie fallen erst auf, wenn eine Frist abgelaufen oder eine Unterschrift geleistet ist. Dieser Beitrag stellt sie den gesetzlichen Regelungen gegenüber.

Vorweg eine Einordnung in eigener Sache: Ich bin Immobilienmakler, kein Rechtsanwalt. Was hier steht, ersetzt keine Beratung im Einzelfall – es soll Ihnen zeigen, an welcher Stelle sich der Weg zum Fachanwalt oder Notar lohnt, bevor Sie etwas unterschreiben.

Kurz & knapp

Sechs Annahmen, die im Erbfall regelmäßig zu Fehlentscheidungen führen: dass Enterbte leer ausgehen, dass für die Entscheidung über die Erbschaft beliebig viel Zeit bleibt, dass Erben nicht für Schulden haften, dass Pflege automatisch belohnt wird, dass ein gemeinschaftliches Testament später frei änderbar ist und dass in der Erbengemeinschaft die Mehrheit entscheidet. Jede dieser Annahmen ist ganz oder teilweise unzutreffend – und jede kann bei einer geerbten Immobilie erhebliche Folgen haben.

Irrtum 1: „Wer enterbt wurde, geht leer aus"

Ein Testament kann jemanden von der Erbfolge ausschließen. Es kann ihn aber nicht vollständig leer ausgehen lassen. Nach § 2303 BGB kann ein Abkömmling, der durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen ist, vom Erben den Pflichtteil verlangen. Der Pflichtteil besteht in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Auch Ehegatten und – wenn sie nach der gesetzlichen Erbfolge zum Zuge kämen – Eltern können pflichtteilsberechtigt sein; nach § 2309 BGB sind die Eltern insoweit nicht pflichtteilsberechtigt, als ein Abkömmling, der sie bei gesetzlicher Erbfolge ausschließen würde, den Pflichtteil verlangen kann oder das ihm Hinterlassene annimmt.

Für eine geerbte Immobilie ist eine Eigenschaft dieses Anspruchs entscheidend: Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch. Der Pflichtteilsberechtigte wird nicht Miteigentümer und kann nicht verlangen, dass ihm ein Zimmer, ein Grundstücksteil oder ein Miteigentumsanteil übertragen wird. Er kann Geld verlangen – und zwar von dem, der geerbt hat.

Genau daraus entsteht das praktische Problem. Wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem Haus besteht und nur wenig Barvermögen vorhanden ist, steht der Erbe vor der Frage, woher das Geld kommen soll. Drei Wege gibt es üblicherweise: den Pflichtteil aus eigenen Mitteln zahlen, die Immobilie beleihen oder sie verkaufen. Wer erst nach der Annahme der Erbschaft merkt, dass ein Pflichtteil im Raum steht, hat diese Frage nicht vorbereitet.

Die Höhe des Anspruchs hängt am Wert des Nachlasses zum Todestag. Warum dieser Wert selbst zum Streitpunkt wird und welcher Wertbegriff dabei überhaupt gilt, behandelt Geerbte Immobilie – Wert und Streit in der Erbengemeinschaft.

Irrtum 2: „Ich kann mir mit der Entscheidung Zeit lassen"

Eine Erbschaft muss nicht angenommen werden. Sie muss aber rechtzeitig ausgeschlagen werden, wenn man sie nicht will. § 1944 BGB setzt dafür sechs Wochen an.

Der Fristbeginn wird häufig missverstanden. Die Frist läuft nicht ab dem Todestag, sondern ab dem Zeitpunkt, in dem der Erbe von dem Anfall und dem Grunde der Berufung Kenntnis erlangt. Ist der Erbe durch eine Verfügung von Todes wegen berufen, beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe dieser Verfügung durch das Nachlassgericht. Sechs Monate gelten, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder wenn sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält.

Sechs Wochen sind wenig, wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört. In dieser Zeit müsste geklärt sein, ob Grundschulden eingetragen sind, in welchem Zustand das Gebäude ist, ob laufende Verpflichtungen bestehen und ob der Nachlass insgesamt werthaltig ist. Ist die Frist abgelaufen, gilt die Erbschaft als angenommen – mit allen Folgen aus Irrtum 3.

Wenn Sie den Nachlass nicht überblicken und Zweifel an Annahme oder Ausschlagung bestehen, sollte das vor weitreichenden Entscheidungen zum Nachlass mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder Notar geklärt werden. Das ist der teuerste Punkt dieser ganzen Liste, wenn man ihn übersieht.

Irrtum 3: „Für die Schulden hafte ich als Erbe nicht"

Doch. § 1967 BGB ist an dieser Stelle eindeutig: Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten. Dazu gehören nicht nur die Schulden, die vom Erblasser herrühren, sondern auch Verbindlichkeiten, die den Erben als solchen treffen – ausdrücklich genannt sind unter anderem die Verbindlichkeiten aus Pflichtteilsrechten.

Diese Haftung ist zunächst nicht auf den Nachlass beschränkt. Sie erfasst grundsätzlich auch das eigene Vermögen des Erben. Das Gesetz stellt allerdings Wege zur Beschränkung bereit: Nach § 1975 BGB beschränkt sich die Haftung auf den Nachlass, wenn eine Nachlassverwaltung angeordnet oder das Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet ist. Reicht der Nachlass nicht einmal für die Kosten eines solchen Verfahrens, greift die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB: Der Erbe kann die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht.

Diese Instrumente wirken aber nur, wenn sie rechtzeitig und aktiv eingesetzt werden. Wer die sechs Wochen aus Irrtum 2 verstreichen lässt und danach beginnt, sich mit dem Nachlass zu befassen, hat den bequemsten Ausweg bereits verloren.

Bei geerbten Immobilien lohnt der Blick ins Grundbuch daher früh. Eingetragene Grundschulden sagen für sich genommen noch nichts über eine offene Restschuld aus – das muss bei der Bank geklärt werden. Aber sie sind ein Hinweis darauf, dass es etwas zu klären gibt. Welche weiteren Eintragungen und Belastungen im Barnim regelmäßig auftauchen, beschreibt Geerbte Immobilie: Rechtliche und praktische Fallstricke.

Irrtum 4: „Wer die Eltern gepflegt hat, bekommt automatisch mehr"

Das Gesetz kennt einen Ausgleich für Pflege – aber er ist an Voraussetzungen geknüpft, die viele nicht kennen. § 2057a BGB gibt einem Abkömmling, der den Erblasser während längerer Zeit gepflegt hat, bei der Auseinandersetzung einen Ausgleichungsanspruch.

Drei Einschränkungen werden regelmäßig übersehen:

• Der Anspruch steht Abkömmlingen zu – also Kindern und Enkeln. Ein pflegender Ehegatte, ein Geschwisterkind oder eine Lebensgefährtin fällt nicht darunter.
• Die Ausgleichung findet grundsätzlich unter Abkömmlingen statt, die gemeinsam zur Erbfolge gelangen. § 2057a BGB verweist auf § 2052 BGB, sodass die Regel unter bestimmten Voraussetzungen auch bei testamentarisch eingesetzten Abkömmlingen gelten kann. Eine zusätzliche Forderung gegen den Nachlass von außen ist sie nicht.
• Eine Ausgleichung kann nicht verlangt werden, wenn für die Leistungen ein angemessenes Entgelt gewährt oder vereinbart worden ist.

Der letzte Punkt führt zu einer Situation, die ich in Gesprächen häufiger erlebe: Ein Kind hat jahrelang gepflegt und dafür mietfrei im Elternhaus gewohnt. Ob darin ein angemessenes Entgelt liegt, ist eine Frage des Einzelfalls – und sie wird oft erst gestellt, wenn die Geschwister das Haus verkaufen wollen. Wer Pflege leistet und einen Ausgleich erwartet, sollte das zu Lebzeiten schriftlich regeln lassen, statt sich auf § 2057a BGB zu verlassen.

Irrtum 5: „Das gemeinsame Testament kann der Überlebende später ändern"

Das sogenannte Berliner Testament ist in Brandenburg weit verbreitet: Die Ehegatten setzen sich gegenseitig zu Alleinerben ein, die Kinder erben erst nach dem zweiten Todesfall. Die Annahme, der überlebende Ehegatte könne diese Regelung später anpassen, ist in vielen Fällen falsch.

Zunächst eine Formfrage: Gemeinschaftliche Testamente können Ehegatten (§ 2265 BGB) und bestehende eingetragene Lebenspartner (§ 10 Abs. 4 LPartG) errichten. Unverheiratete Paare ohne eingetragene Lebenspartnerschaft können das nicht; für sie kommen etwa getrennte Testamente oder ein Erbvertrag in Betracht.

Entscheidend ist die Bindungswirkung. Stehen die Verfügungen der Ehegatten in dem in § 2270 BGB bezeichneten Verhältnis zueinander – sind sie also wechselbezüglich –, gilt § 2271 BGB: Zu Lebzeiten beider Ehegatten ist ein Widerruf nur in der für den Rücktritt vom Erbvertrag geltenden Form möglich; durch eine neue Verfügung von Todes wegen kann ein Ehegatte seine Verfügung nicht einseitig aufheben. Mit dem Tod des anderen Ehegatten erlischt grundsätzlich das Widerrufsrecht. Der Überlebende kann seine Verfügung insbesondere aufheben, wenn er das ihm Zugewendete ausschlägt. § 2271 Abs. 2 BGB sieht darüber hinaus für besondere Fälle weitere Aufhebungsmöglichkeiten vor.

Für eine Immobilie heißt das: Ist die Schlusserbeneinsetzung wechselbezüglich und nach dem ersten Todesfall bindend geworden, kann der überlebende Ehegatte sie grundsätzlich nicht einfach durch ein neues Testament zugunsten eines anderen Kindes oder einer neuen Partnerin ersetzen. Lebzeitige Verfügungen über das eigene Vermögen sind davon zu unterscheiden; bei Schenkungen können jedoch weitere erbrechtliche Grenzen und Rückforderungsansprüche eine Rolle spielen. Wer sich Gestaltungsfreiheit erhalten will, muss das beim Aufsetzen regeln, nicht danach.

Irrtum 6: „In der Erbengemeinschaft entscheidet die Mehrheit"

Dieser Irrtum ist deshalb hartnäckig, weil er zur Hälfte stimmt. Das Gesetz unterscheidet zwischen der Verwaltung des Nachlasses und der Verfügung über einen Nachlassgegenstand – und legt dafür unterschiedliche Maßstäbe an.

Für die Verwaltung gilt § 2038 BGB: Sie steht den Erben gemeinschaftlich zu. Absatz 2 verweist unter anderem auf § 745 BGB, wonach eine ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann; die Mehrheit berechnet sich nach der Größe der Anteile, nicht nach Köpfen. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen kann nach § 2038 Abs. 1 sogar jeder Miterbe allein treffen – das gedeckte Loch im Dach braucht also keine Familienkonferenz.

Für die Verfügung gilt etwas anderes. Nach § 2040 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist eine Verfügung. Er setzt die Zustimmung aller Miterben voraus, unabhängig von der Höhe ihrer Anteile. Wer 90 Prozent hält, kann die restlichen 10 Prozent nicht überstimmen.

Praktisch bedeutet das: Die Erbengemeinschaft kann eine Reparatur mehrheitlich beschließen und die Vermietung organisieren, einen freihändigen Verkauf aber nicht per Mehrheitsbeschluss erzwingen. Allerdings kann nach § 2042 BGB grundsätzlich jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen; bei einer Immobilie kann dies im Streitfall bis zur Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG führen. Das ist der Punkt, an dem viele Erbengemeinschaften jahrelang feststecken – meist nicht aus grundsätzlichem Streit, sondern weil man sich über den Wert nicht einig ist. Welche Wege es aus dieser Lage gibt und was eine Teilungsversteigerung tatsächlich bedeutet, behandelt Geerbte Immobilie – Wert und Streit in der Erbengemeinschaft.

Was das für eine geerbte Immobilie im Barnim bedeutet

Fünf der sechs Irrtümer haben denselben Kern: Sie führen dazu, dass eine Entscheidung getroffen wird, bevor die Grundlage dafür da ist. Bei einer Immobilie wiegt das schwerer als bei einem Bankkonto, weil sich vieles nicht rückgängig machen lässt und weil größere Beträge im Spiel sind.

Zur Einordnung der Größenordnung: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Barnim weist zum Stichtag 1. Januar 2026 für das Bernauer Stadtgebiet Bodenrichtwerte von 250 bis 370 Euro pro Quadratmeter aus, für Panketal 240 bis 380 Euro, für den Ortsteil Wandlitz 280 bis 310 Euro, für Werneuchen (Ortslage) 180 bis 200 Euro und für Eberswalde/Finow 100 bis 190 Euro. Bei den großen Grundstücken, die für ältere Bestandsimmobilien in der Region typisch sind, macht allein der Bodenanteil oft einen sechsstelligen Betrag aus. Ein Pflichtteilsanspruch, der daran bemessen wird, ist keine Nebensache.

Die praktische Reihenfolge, die sich bewährt hat: erst die erbrechtliche Lage klären, dann den Wert, dann alles Weitere. Nicht umgekehrt. Wer mit einem Makler über Vermarktung spricht, bevor feststeht, wer überhaupt verfügen darf, investiert Zeit in eine Frage, die sich später vielleicht gar nicht stellt.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Pflichtteil?

Er besteht nach § 2303 BGB in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Wie hoch der gesetzliche Erbteil ausfällt, hängt davon ab, wer sonst noch erbt und in welchem Güterstand der Erblasser lebte. Die konkrete Berechnung gehört zum Fachanwalt für Erbrecht.

Kann ich den Pflichtteil in Form eines Anteils am Haus abgelten?

Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch. Eine Übertragung von Miteigentum an Zahlungs statt ist zwar möglich, aber nur einvernehmlich und in der Regel notariell zu beurkunden. Verlangen kann der Pflichtteilsberechtigte sie nicht, und der Erbe kann sie ihm auch nicht aufzwingen.

Ab wann laufen die sechs Wochen zur Ausschlagung?

Nach § 1944 Abs. 2 BGB ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund der Berufung. Bei einer Verfügung von Todes wegen beginnt die Frist nicht vor deren Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Sechs Monate gelten, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder wenn sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält.

Kann ich die Erbschaft annehmen, aber die Haftung begrenzen?

Das Gesetz sieht dafür Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenzverfahren vor (§ 1975 BGB) sowie die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB, wenn die Masse nicht einmal die Verfahrenskosten deckt. Ob und welcher Weg in Ihrem Fall in Betracht kommt und welche Fristen dabei laufen, muss anwaltlich geprüft werden.

Muss ein Testament notariell sein?

Nein. Nach § 2247 BGB kann ein Testament durch eine eigenhändig geschriebene und unterschriebene Erklärung errichtet werden. Angaben zu Zeit und Ort sowie Vor- und Familienname in der Unterschrift sind Soll-Vorschriften. Ein notarielles Testament hat für den Verkauf allerdings einen praktischen Vorteil: Gegenüber dem Grundbuchamt genügt nach § 35 GBO regelmäßig die öffentliche Urkunde nebst Eröffnungsniederschrift, ein Erbschein wird dann meist nicht benötigt.

Meine Geschwister und ich sind uns nicht einig. Kann die Mehrheit den Verkauf beschließen?

Ein freihändiger Verkauf ist eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand und setzt nach § 2040 BGB die Zustimmung aller Miterben voraus. Mehrheitsentscheidungen sind nur bei der ordnungsmäßigen Verwaltung möglich (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 745 BGB), und die Mehrheit bemisst sich dort nach Anteilen, nicht nach Köpfen. Blockiert ist die Lage dadurch aber nicht dauerhaft: Nach § 2042 BGB kann grundsätzlich jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, was bei einer Immobilie im Streitfall bis zur Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG führen kann.

Kann ein Elternteil das Berliner Testament nach dem Tod des anderen noch ändern?

Bei wechselbezüglichen Verfügungen erlischt das Widerrufsrecht nach § 2271 Abs. 2 BGB grundsätzlich mit dem Tod des anderen Ehegatten. Der Überlebende kann seine Verfügung insbesondere aufheben, wenn er das ihm Zugewendete ausschlägt; darüber hinaus sieht § 2271 Abs. 2 BGB für besondere Fälle weitere Aufhebungsmöglichkeiten vor. Ob eine Verfügung wechselbezüglich ist, richtet sich nach § 2270 BGB und ist eine Auslegungsfrage im Einzelfall.

Fazit: Erst die Rechtslage, dann die Immobilie

Die sechs Punkte haben eines gemeinsam: Sie kosten nichts, solange man sie kennt, und sie kosten viel, wenn man sie erst hinterher erfährt. Besonders zeitkritisch sind zwei Punkte: Für die Ausschlagung läuft grundsätzlich eine feste Frist von sechs Wochen nach § 1944 BGB. Auch bei einer möglichen Überschuldung des Nachlasses darf nicht abgewartet werden, weil für Maßnahmen zur Haftungsbeschränkung eigene Pflichten und Fristen gelten können – nach § 1980 BGB etwa die Pflicht, bei Kenntnis von Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung des Nachlasses unverzüglich die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens zu beantragen.

Wenn zum Nachlass eine Immobilie im Landkreis Barnim gehört, unterstütze ich Sie bei dem Teil, für den ich zuständig bin: eine realistische Einordnung dessen, was die Immobilie am Markt wert ist, welche Unterlagen fehlen und welche Möglichkeiten das Grundstück bietet. Gerade in Erbengemeinschaften hilft eine neutrale Einschätzung, überhaupt erst eine gemeinsame Grundlage zu schaffen. Für die erbrechtlichen Fragen selbst arbeite ich mit Fachanwälten und Notaren in der Region zusammen.

Für eine unverbindliche Ersteinschätzung reichen zunächst wenige Eckdaten. Sie erreichen mich über die kostenlose Immobilienbewertung oder direkt über das Kontaktformular. Telefon 03338 – 70 55 230 · Mobil 0151 – 275 616 54.

Weiterführende Beiträge

Wenn feststeht, dass verkauft werden soll, beschreibt Geerbtes Haus im Barnim verkaufen die Schritte in der richtigen Reihenfolge. Sind mehrere Erben beteiligt und liegen die Wertvorstellungen auseinander, hilft Geerbte Immobilie – Wert und Streit in der Erbengemeinschaft weiter. Was vor Verkauf oder Übernahme am Objekt selbst zu prüfen ist, steht unter Geerbte Immobilie: Rechtliche und praktische Fallstricke. Wer die Übertragung zu Lebzeiten erwägt, findet die Gegenüberstellung unter Immobilie vererben oder verschenken. Eine Übersicht über alle Themen finden Sie unter Immobilie erben, vererben oder verschenken.

Rechtliche Grundlagen

Ausschlagungsfrist: § 1944 BGB
Haftung des Erben für Nachlassverbindlichkeiten: § 1967 BGB
Beschränkung der Haftung auf den Nachlass: § 1975 BGB
Antragspflicht bei Überschuldung des Nachlasses: § 1980 BGB
Dürftigkeitseinrede: § 1990 BGB
Verwaltung des Nachlasses: § 2038 BGB, § 745 BGB
Verfügung über Nachlassgegenstände: § 2040 BGB
Auseinandersetzung: § 2042 BGB
Teilungsversteigerung: § 180 ZVG
Ausgleichung unter Abkömmlingen: § 2052 BGB
Ausgleichung bei Pflegeleistungen: § 2057a BGB
Eigenhändiges Testament: § 2247 BGB
Gemeinschaftliches Testament: § 2265 BGB, § 10 Abs. 4 LPartG
Wechselbezügliche Verfügungen und Bindungswirkung: § 2270 BGB, § 2271 BGB
Beeinträchtigende Schenkungen: § 2287 BGB
Pflichtteil: § 2303 BGB
Pflichtteilsberechtigung entfernterer Abkömmlinge und der Eltern: § 2309 BGB
Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt: § 35 GBO
Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026: Landkreis Barnim, Aktuelle Bodenrichtwerte beschlossen

Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.