Immobilie vererben oder verschenken

Wer ein Haus oder eine Wohnung an die nächste Generation weitergeben möchte, steht oft vor einer Grundsatzfrage: Ist Vererben der bessere Weg oder ist eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoller? Gerade bei Immobilien geht es nicht nur um Steuern, sondern auch um Kontrolle, Familienfrieden, Absicherung und einen sauberen Ablauf.
Wer eine Immobilie vererben oder verschenken möchte, sollte nie nur auf Steuerersparnis schauen. Entscheidend sind Eigentumsverhältnisse, Freibeträge, Familienkonstellation, Absicherung durch Wohnrecht oder Nießbrauch und die regionale Wertermittlung. In vielen Fällen ist eine Schenkung sinnvoll, aber nur dann, wenn sie rechtlich, wirtschaftlich und persönlich zu Ihrer Situation passt.

Beim Vererben geht die Immobilie erst mit dem Todesfall auf die Erben über. Grundlage ist entweder die gesetzliche Erbfolge oder ein Testament beziehungsweise Erbvertrag. Ein Erbvertrag muss notariell beurkundet werden. Ein Testament kann handschriftlich oder notariell errichtet werden.
Beim Verschenken wird die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen. Gerade bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen ist dafür ein notarieller Vertrag erforderlich. Das ergibt sich aus § 311b BGB.

Der praktische Unterschied ist groß:

• Beim Vererben behalten Sie bis zuletzt die volle Verfügung.
• Beim Verschenken können Sie den Übergang bewusst steuern.
• Eine Schenkung kann steuerliche Freibeträge mehrfach nutzbar machen.
• Eine Erbschaft kann einfacher wirken, löst aber oft mehr Abstimmungsbedarf unter mehreren Erben aus.

Aus meiner Sicht wird ein wichtiger Punkt häufig übersehen: Es geht nicht nur darum, wer die Immobilie bekommt. Es geht auch darum, wann, zu welchen Bedingungen und mit welcher Sicherheit für alle Beteiligten.
Gerade im Barnim sehe ich in Gesprächen immer wieder, dass Familien eine Immobilie zwar „irgendwann innerhalb der Familie halten“ wollen, aber die Schritte dorthin nicht sauber durchdacht haben. Dann entstehen Unsicherheiten vor dem Notartermin oder später im Erbfall.

Eine Schenkung kann sinnvoll sein, wenn Sie frühzeitig Klarheit schaffen möchten. Das gilt besonders dann, wenn nur ein Kind die Immobilie übernehmen soll, wenn Streitpotenzial in der Familie besteht oder wenn Freibeträge gezielt genutzt werden sollen. Die Bundesnotarkammer weist außerdem darauf hin, dass lebzeitige Übertragungen oft im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge erfolgen.

Typische Gründe für eine Schenkung sind:

• Sie möchten die Nachfolge zu Lebzeiten regeln.
• Sie wollen den Nachlass verkleinern.
• Sie möchten Freibeträge rechtzeitig nutzen.
• Sie wollen einem Kind Planungssicherheit geben.
• Sie möchten die Immobilie mit Auflagen übertragen.

Wichtig ist dabei: Schenken heißt nicht automatisch loslassen.
In vielen Fällen lassen sich Schutzmechanismen vereinbaren, zum Beispiel:

• Nießbrauch, wenn Sie wirtschaftlich abgesichert bleiben möchten
• Wohnrecht, wenn Sie weiterhin im Haus wohnen wollen
• Rückforderungsrechte, etwa bei Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Beschenkten
• klare Regelungen zu Kosten, Instandhaltung und Nutzung

Gerade diese Punkte entscheiden oft darüber, ob eine Schenkung wirklich sinnvoll ist. Eine Übertragung ohne Absicherung kann später teuer oder belastend werden.

Mein Rat ist deshalb klar: Treffen Sie diese Entscheidung nicht nur aus dem Bauch heraus und nicht nur auf Basis eines Steuertipps aus dem Bekanntenkreis. Eine Immobilie ist ein hoher Vermögenswert. Sie sollte so übertragen werden, dass Sie Klarheit über Folgen, Pflichten und Spielräume haben.

Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten in Deutschland dieselben persönlichen Freibeträge. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro. Für Kinder beträgt er 400.000 Euro je Elternteil. Für Enkel gelten unter bestimmten Voraussetzungen 200.000 Euro. Diese Freibeträge ergeben sich aus § 16 ErbStG.

Ebenso wichtig ist die Zehn-Jahres-Regel: Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Nach Ablauf von zehn Jahren können persönliche Freibeträge grundsätzlich erneut genutzt werden. Das folgt aus § 14 ErbStG.

Das ist einer der Hauptgründe, warum Schenkungen zu Lebzeiten sinnvoll sein können. Wer früh plant, kann legal und nachvollziehbar Gestaltungsspielräume nutzen.

Dazu kommt das Thema Familienheim. Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es unter bestimmten Bedingungen Steuerbefreiungen, etwa beim Erwerb durch Ehegatten oder Kinder. Bei Kindern ist die weitere Selbstnutzung über zehn Jahre besonders wichtig; sonst kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.

Darauf sollten Sie besonders achten:

• Nicht nur den Steuerwert betrachten, sondern den tatsächlichen Marktwert
• Frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren mitdenken
• Bei mehreren Kindern Ausgleichsfragen sauber regeln
• Wohnrecht und Nießbrauch richtig bewerten lassen
• Familienheim-Regeln nur anwenden, wenn die Voraussetzungen wirklich erfüllt sind

Die Steuersätze richten sich nach Verwandtschaftsgrad und Erwerbshöhe. Maßgeblich sind die Steuerklassen und Tarife des ErbStG.

Wichtig ist mir an dieser Stelle eine klare Einordnung: Steuerfragen sind zentral, aber sie sind nur ein Teil der Entscheidung. Ich erlebe immer wieder, dass Familien eine Übertragung ausschließlich auf Steuerersparnis zuschneiden. Das kann funktionieren. Es kann aber auch dazu führen, dass das Nutzungsrecht der Eltern, die Gleichbehandlung von Geschwistern oder die spätere Vermarktungsfähigkeit der Immobilie zu wenig beachtet werden.

Wer eine Immobilie vererben oder verschenken möchte, braucht eine belastbare Wertermittlung. Das ist nicht nur für Steuern relevant. Es ist auch entscheidend, wenn mehrere Erben beteiligt sind oder wenn ein Kind eine Immobilie erhält und andere Kinder anderweitig ausgeglichen werden sollen.

Genau hier zeigt sich, wie wichtig regionale Marktkenntnis ist.
Im Barnim reicht es nicht, einfach auf irgendeinen Online-Rechner zu schauen. Zwischen Bernau, Panketal, Wandlitz, Biesenthal oder dem ländlicheren Umland gibt es deutliche Unterschiede. Der Landkreis Barnim veröffentlicht für 2026 beispielsweise sehr unterschiedliche Bodenrichtwertspannen. Für Bernau werden im Stadtgebiet 250 bis 370 Euro pro Quadratmeter genannt, für Panketal 240 bis 380 Euro pro Quadratmeter und in anderen Teilen des Landkreises teils deutlich niedrigere Werte. Die amtlichen Bodenrichtwerte sind über BORIS Brandenburg abrufbar.

Zugleich hat der Grundstücksmarkt in Brandenburg nach den Rückgängen 2022 und 2023 im Jahr 2024 wieder eine Konsolidierung gezeigt. Das bedeutet: Eine seriöse Einwertung muss die regionale Marktentwicklung und nicht nur alte Preisvorstellungen berücksichtigen.

Für eine saubere Wertermittlung sollten Sie mindestens diese Punkte prüfen:

• Lage in Bernau, Barnim und direkter Umgebung
• Grundstücksgröße und Zuschnitt
• Bodenrichtwert
• Baurecht und mögliche Nachverdichtung
• Erschließung und noch offene Kosten
• Zustand des Hauses
• Modernisierungsstand
• tatsächliche Vermarktbarkeit

Gerade bei Grundstücken wird das oft unterschätzt. Ein hoher Bodenrichtwert allein sagt noch nicht, dass ein Grundstück sofort den gewünschten Preis erzielt. Erschließung, Zuschnitt, Zufahrt, Altbestand und planungsrechtliche Fragen spielen ebenso hinein.
Das ist im Alltag einer der größten Unterschiede zwischen theoretischem Wert und realistisch erzielbarem Marktwert.
Hier unterstützen wir Eigentümer im Barnim mit einer ehrlichen, nachvollziehbaren Einschätzung. Nicht mit einem künstlich hohen Lockpreis, sondern mit einer Bewertung, die im späteren Gespräch mit Notar, Steuerberater und Familie Bestand hat.

Passende Anlaufstellen auf unserer Website sind dabei unsere Leistungsübersicht, unsere Immobilienangebote und unser Bereich zu Grundstücken im Barnim.

Viele Probleme entstehen nicht, weil Familien schlechte Absichten haben. Sie entstehen, weil wichtige Punkte zu spät geklärt werden.
Zu den häufigsten Fehlern gehören aus meiner Sicht:

• Die Immobilie wird übertragen, ohne dass Wohnrecht oder Nießbrauch sauber geregelt sind.
• Der Marktwert wird zu pauschal eingeschätzt.
• Frühere Schenkungen werden bei der Steuerplanung vergessen.
• Geschwister werden nicht nachvollziehbar eingebunden.
• Baurecht, Erschließung oder Teilbarkeit des Grundstücks bleiben ungeprüft.
• Es wird nur über Steuern gesprochen, aber nicht über Familienfrieden und Alltagstauglichkeit.

Besonders heikel wird es, wenn eine Immobilie verschenkt wird und später Verkauf, Pflegefall, Scheidung oder Finanzierungsfragen auftreten. Dann zeigt sich, ob die Übertragung vorausschauend geplant war oder nur „erst einmal geregelt“ wurde.

Meine Empfehlung lautet deshalb:

1. Ausgangslage offen aufnehmen
2. Eigentumsverhältnisse und Familienkonstellation klären
3. Marktwert und Bodenrichtwert sauber einordnen
4. Steuerliche Folgen mit Fachleuten abstimmen
5. Notarvertrag und Schutzrechte vorausschauend gestalten

Diese Reihenfolge schafft Sicherheit. Und genau darum sollte es gehen: nicht um Druck, sondern um Orientierung.

Als Geschäftsführer von Schladitz Immobilien und stellvertretender Vorsitzender des Barnimer Mittelstandshauses ist mir dabei ein Punkt besonders wichtig: Große Vermögensentscheidungen brauchen eine klare, bodenständige Begleitung. Wer eine Immobilie vererben oder verschenken möchte, sollte frühzeitig die richtigen Fragen stellen und nicht erst dann reagieren, wenn der Notartermin bereits steht.

Soll ich mein Haus lieber vererben oder zu Lebzeiten verschenken?
Das hängt von Ihrer familiären, steuerlichen und wirtschaftlichen Situation ab. Eine Schenkung kann Freibeträge nutzbar machen und frühzeitig Klarheit schaffen. Eine Erbschaft kann sinnvoll sein, wenn Sie die volle Verfügung bis zuletzt behalten möchten. Entscheidend sind Absicherung, Marktwert und vertragliche Gestaltung.

Wie oft kann ich bei einer Immobilienschenkung Freibeträge nutzen?
Persönliche Freibeträge können grundsätzlich nach zehn Jahren erneut genutzt werden, weil Erwerbe innerhalb dieses Zeitraums zusammengerechnet werden.

Muss eine Schenkung von Haus oder Grundstück notariell beurkundet werden?
Ja. Verträge über die Übertragung von Grundstücken müssen notariell beurkundet werden. Das gilt auch bei Schenkungen von Immobilien.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei Schenkung oder Erbschaft?
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Orientierungswert für Grundstücke, ersetzt aber keine individuelle Wertermittlung. Lage, Zuschnitt, Baurecht, Erschließung und Zustand des Bestands beeinflussen den tatsächlichen Marktwert erheblich.

Kann ich mein Haus verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, häufig wird das über ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch geregelt. Solche Rechte sollten sauber notariell und wirtschaftlich durchdacht vereinbart werden.