Immobilie vererben oder verschenken

Was ist der Unterschied zwischen Vererben und Verschenken?

Beim Vererben geht die Immobilie erst mit dem Todesfall auf die Erben über. Grundlage ist entweder die gesetzliche Erbfolge oder ein Testament beziehungsweise ein Erbvertrag. Ein Erbvertrag muss nach § 2276 BGB notariell beurkundet werden; ein Testament kann handschriftlich oder notariell errichtet werden.

Beim Verschenken wird die Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen. Bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen ist dafür ein notarieller Vertrag erforderlich – das ergibt sich aus § 311b BGB.

Der praktische Unterschied ist groß:

• Beim Vererben bleibt die Immobilie grundsätzlich bis zum Erbfall in Ihrem Eigentum.
• Beim Verschenken können Sie den Übergang bewusst steuern.
• Eine Schenkung kann steuerliche Freibeträge mehrfach nutzbar machen.
• Eine Erbschaft wirkt einfacher, löst aber oft mehr Abstimmungsbedarf unter mehreren Erben aus.

Aus meiner Sicht wird ein wichtiger Punkt häufig übersehen: Es geht nicht nur darum, wer die Immobilie bekommt. Es geht auch darum, wann, zu welchen Bedingungen und mit welcher Sicherheit für alle Beteiligten.

Gerade im Barnim sehe ich in Gesprächen immer wieder, dass Familien eine Immobilie zwar „irgendwann innerhalb der Familie halten" wollen, die Schritte dorthin aber nicht sauber durchdacht haben. Dann entstehen Unsicherheiten vor dem Notartermin oder später im Erbfall.

Wann ist eine Schenkung sinnvoller als eine Erbschaft?

Eine Schenkung kann sinnvoll sein, wenn Sie frühzeitig Klarheit schaffen möchten. Das gilt besonders dann, wenn nur ein Kind die Immobilie übernehmen soll, wenn Streitpotenzial in der Familie besteht oder wenn Freibeträge gezielt genutzt werden sollen. Solche lebzeitigen Übertragungen erfolgen häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.

Typische Gründe für eine Schenkung:

• Sie möchten die Nachfolge zu Lebzeiten regeln.
• Sie wollen den Nachlass verkleinern.
• Sie möchten Freibeträge rechtzeitig nutzen.
• Sie wollen einem Kind Planungssicherheit geben.
• Sie möchten die Immobilie mit Auflagen übertragen.

Wichtig ist dabei: Schenken heißt nicht automatisch loslassen. In vielen Fällen lassen sich Schutzmechanismen vereinbaren, zum Beispiel:

• Nießbrauch, wenn Sie wirtschaftlich abgesichert bleiben möchten
• Wohnrecht, wenn Sie weiterhin im Haus wohnen wollen
• Rückforderungsrechte, etwa bei Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Beschenkten
• klare Regelungen zu Kosten, Instandhaltung und Nutzung

Gerade diese Punkte entscheiden oft darüber, ob eine Schenkung wirklich sinnvoll ist. Eine Übertragung ohne Absicherung kann später teuer oder belastend werden.

Mein Rat ist deshalb klar: Treffen Sie diese Entscheidung nicht aus dem Bauch heraus und nicht auf Basis eines Steuertipps aus dem Bekanntenkreis. Eine Immobilie ist ein hoher Vermögenswert. Sie sollte so übertragen werden, dass Sie Klarheit über Folgen, Pflichten und Spielräume haben. Die Gestaltung selbst gehört zu Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater – wir ordnen die Immobilie ein und sagen, was dafür an Zahlen und Unterlagen gebraucht wird.

Steuern, Freibeträge und Fristen

Für Ehegatten und Kinder gelten bei Erbschaften und Schenkungen grundsätzlich dieselben persönlichen Freibeträge. Bei anderen Verwandtschaftsverhältnissen können sich Unterschiede ergeben. Nach § 16 ErbStG gelten insbesondere:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro je Elternteil
• Kinder bereits verstorbener Kinder: 400.000 Euro
• übrige Enkel: 200.000 Euro

Ebenso wichtig ist die Zehn-Jahres-Regel: Mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Nach Ablauf von zehn Jahren können persönliche Freibeträge grundsätzlich erneut genutzt werden. Das ist einer der Hauptgründe, warum Schenkungen zu Lebzeiten sinnvoll sein können: Wer früh plant, kann Gestaltungsspielräume nutzen.

Dazu kommt das Familienheim. § 13 ErbStG unterscheidet dabei zwei Fälle, die häufig durcheinandergeraten:

• Lebzeitige Schenkung unter Ehegatten: Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG kann die Übertragung eines selbstgenutzten Familienheims zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern zu Lebzeiten steuerfrei sein. Eine zehnjährige Selbstnutzungsfrist ist hier nicht vorgesehen.
• Erwerb von Todes wegen: Für den überlebenden Ehegatten gilt § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, für Kinder und Kinder verstorbener Kinder § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG – bei Kindern begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. In diesen Fällen kann die Befreiung grundsätzlich rückwirkend entfallen, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren beendet wird, sofern keine zwingenden Gründe entgegenstehen.

Darauf sollten Sie besonders achten:

• nicht nur den Steuerwert betrachten, sondern den tatsächlichen Marktwert
• frühere Schenkungen innerhalb von zehn Jahren mitdenken
• bei mehreren Kindern Ausgleichsfragen sauber regeln
• Wohnrecht und Nießbrauch richtig bewerten lassen
• Familienheim-Regeln nur anwenden, wenn die Voraussetzungen wirklich erfüllt sind

Die Steuersätze richten sich nach Verwandtschaftsgrad und Erwerbshöhe; maßgeblich sind die Steuerklassen und Tarife des ErbStG. Wichtig ist mir an dieser Stelle eine klare Einordnung: Steuerfragen sind zentral, aber nur ein Teil der Entscheidung. Ich erlebe immer wieder, dass Familien eine Übertragung ausschließlich auf Steuerersparnis zuschneiden. Das kann funktionieren. Es kann aber auch dazu führen, dass das Nutzungsrecht der Eltern, die Gleichbehandlung von Geschwistern oder die spätere Vermarktungsfähigkeit der Immobilie zu wenig beachtet werden. Wir sind Immobilienmakler und keine Steuerberater – die steuerliche Beurteilung gehört in fachkundige Hände.

Warum der Marktwert im Barnim so wichtig ist

Wer eine Immobilie vererben oder verschenken möchte, braucht eine belastbare Wertermittlung – vor allem dann, wenn mehrere Kinder beteiligt sind oder eines die Immobilie erhält und die anderen ausgeglichen werden sollen.

Dabei ist eine Unterscheidung wichtig: Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Grundbesitz nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften bewertet. Der Marktwert ist davon zu unterscheiden. Für Familienausgleich, Entscheidungsfindung und Nachfolgeplanung ist der Marktwert die maßgebliche Größe.

Genau hier zeigt sich, wie wichtig regionale Marktkenntnis ist. Im Barnim reicht ein Online-Rechner nicht. Zwischen Bernau, Panketal, Wandlitz, Biesenthal und dem ländlicheren Umland gibt es deutliche Unterschiede. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Barnim nennt zum Stichtag 1. Januar 2026 für das Bernauer Stadtgebiet 250 bis 370 Euro pro Quadratmeter, für Panketal 240 bis 380 Euro, für Biesenthal (Ortslage ohne Wassernähe) 130 bis 210 Euro und für Eberswalde/Finow 100 bis 190 Euro. Die amtlichen Werte sind über BORIS Brandenburg abrufbar.

Der Bodenrichtwert ist dabei nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden – ein aufstehendes Gebäude ist darin nicht enthalten. Für eine saubere Wertermittlung sollten Sie mindestens diese Punkte prüfen:

• Lage innerhalb der Gemeinde und der Bodenrichtwertzone
• Grundstücksgröße und Zuschnitt
• Baurecht und mögliche Nachverdichtung
• Erschließung und noch offene Kosten
• Zustand des Hauses und Modernisierungsstand
• tatsächliche Vermarktbarkeit

Gerade bei Grundstücken wird das oft unterschätzt. Ein hoher Bodenrichtwert allein sagt noch nicht, dass ein Grundstück den gewünschten Preis erzielt. Erschließung, Zuschnitt, Zufahrt, Altbestand und planungsrechtliche Fragen spielen ebenso hinein. Das ist im Alltag einer der größten Unterschiede zwischen theoretischem Wert und realistisch erzielbarem Marktwert.

Hier unterstützen wir Eigentümer im Barnim mit einer nachvollziehbaren Einschätzung – nicht mit einem künstlich hohen Lockpreis, sondern mit einer Bewertung, die im späteren Gespräch mit Notar, Steuerberater und Familie Bestand hat. Wie das abläuft, steht unter Wertermittlung; die Grundlagen zum Bodenwert unter Bodenrichtwerte. Geht es um ein Grundstück, finden Sie weitere Informationen unter Grundstück verkaufen im Barnim.

Typische Fehler bei der Übertragung

Viele Probleme entstehen nicht, weil Familien schlechte Absichten haben. Sie entstehen, weil wichtige Punkte zu spät geklärt werden. Zu den häufigsten Fehlern gehören aus meiner Sicht:

• Die Immobilie wird übertragen, ohne dass Wohnrecht oder Nießbrauch sauber geregelt sind.
• Der Marktwert wird zu pauschal eingeschätzt.
• Frühere Schenkungen werden bei der Steuerplanung vergessen.
• Geschwister werden nicht nachvollziehbar eingebunden.
• Baurecht, Erschließung oder Teilbarkeit des Grundstücks bleiben ungeprüft.
• Es wird nur über Steuern gesprochen, aber nicht über Familienfrieden und Alltagstauglichkeit.

Besonders heikel wird es, wenn eine Immobilie verschenkt wird und später Verkauf, Pflegefall, Scheidung oder Finanzierungsfragen auftreten. Dann zeigt sich, ob die Übertragung vorausschauend geplant war oder nur „erst einmal geregelt" wurde. Zwei gesetzliche Regelungen werden dabei besonders oft übersehen.

Pflichtteilsergänzung. Eine Schenkung beseitigt mögliche Pflichtteilsansprüche nicht automatisch. Nach § 2325 BGB kann sie bei der späteren Pflichtteilsergänzung noch berücksichtigt werden: Innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall wird sie in vollem Umfang angesetzt, innerhalb jedes weiteren Jahres um jeweils ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren seit der Leistung bleibt sie grundsätzlich unberücksichtigt. Für Schenkungen an den Ehegatten gelten Besonderheiten. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, klären Fachanwalt für Erbrecht oder Notar.

Rückforderung wegen Verarmung. Wird der Schenker später bedürftig und kann seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann unter den Voraussetzungen des § 528 BGB ein gesetzlicher Rückforderungsanspruch entstehen. § 529 BGB schließt ihn unter anderem aus, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind. Eine Pflegebedürftigkeit führt also nicht automatisch zur Rückforderung – die Voraussetzungen sind im Einzelfall zu prüfen.

Meine Empfehlung lautet deshalb:

1. Ausgangslage offen aufnehmen
2. Eigentumsverhältnisse und Familienkonstellation klären
3. Marktwert und Bodenrichtwert sauber einordnen
4. steuerliche Folgen mit Fachleuten abstimmen
5. Notarvertrag und Schutzrechte vorausschauend gestalten

Diese Reihenfolge schafft Sicherheit. Und genau darum sollte es gehen: nicht um Druck, sondern um Orientierung.

Als Immobilienmakler bei Schladitz Immobilien und stellvertretender Vorsitzender des Barnimer Mittelstandshauses e.V. ist mir dabei ein Punkt besonders wichtig: Große Vermögensentscheidungen brauchen eine klare, bodenständige Begleitung. Wer eine Immobilie vererben oder verschenken möchte, sollte frühzeitig die richtigen Fragen stellen und nicht erst dann reagieren, wenn der Notartermin bereits steht.

Häufige Fragen zur Weitergabe von Immobilien

Soll ich mein Haus lieber vererben oder zu Lebzeiten verschenken?

Das hängt von Ihrer familiären, steuerlichen und wirtschaftlichen Situation ab. Eine Schenkung kann Freibeträge nutzbar machen und frühzeitig Klarheit schaffen. Eine Erbschaft kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie bis zum Erbfall in Ihrem Eigentum bleiben soll. Entscheidend sind Absicherung, Marktwert und vertragliche Gestaltung.

Wie oft kann ich bei einer Immobilienschenkung Freibeträge nutzen?

Persönliche Freibeträge können grundsätzlich nach zehn Jahren erneut genutzt werden, weil Erwerbe von derselben Person innerhalb dieses Zeitraums nach § 14 ErbStG zusammengerechnet werden.

Muss eine Schenkung von Haus oder Grundstück notariell beurkundet werden?

Ja. Verträge über die Übertragung von Grundstücken bedürfen nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Das gilt auch bei Schenkungen von Immobilien.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei Schenkung oder Erbschaft?

Der Bodenrichtwert ist nach § 196 BauGB ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden und ersetzt keine individuelle Wertermittlung. Lage, Zuschnitt, Baurecht, Erschließung und Zustand des Bestands beeinflussen den tatsächlichen Marktwert erheblich.

Kann ich mein Haus verschenken und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja, häufig wird das über ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch geregelt. Solche Rechte sollten notariell sauber vereinbart und wirtschaftlich durchdacht sein.

Kann eine Schenkung später noch beim Pflichtteil berücksichtigt werden?

Ja. Nach § 2325 BGB kann eine Schenkung bei der Pflichtteilsergänzung berücksichtigt werden. Innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall wird sie in vollem Umfang angesetzt, innerhalb jedes weiteren Jahres um ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren seit der Leistung bleibt sie grundsätzlich unberücksichtigt. Für Schenkungen an den Ehegatten gelten Besonderheiten.

Kann eine verschenkte Immobilie bei späterer Bedürftigkeit zurückgefordert werden?

Unter Umständen ja. Nach § 528 BGB kann ein Rückforderungsanspruch entstehen, wenn der Schenker seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. § 529 BGB schließt den Anspruch unter anderem aus, wenn seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind. Eine Pflegebedürftigkeit führt nicht automatisch zur Rückforderung.

Erste Orientierung zu Ihrer Immobilie

Sprechen Sie mit uns, wenn Sie eine erste Einschätzung zur Situation Ihrer Immobilie im Barnim oder in Bernau bei Berlin wünschen. Wir ordnen den Wert ein und sagen, welche Zahlen und Unterlagen Notar und Steuerberater von Ihnen brauchen werden.

Kostenlose Immobilienbewertung anfordern · Kontakt aufnehmen
Telefon 03338 – 70 55 230 · Mobil 0151 – 275 616 54

Weiterführende Beiträge

Ist der Erbfall bereits eingetreten, führt Immobilie geerbt – sechs Erbrechts-Irrtümer in die erste Orientierung. Welche Punkte an einer geerbten Immobilie zu prüfen sind, zeigt Geerbte Immobilie – rechtliche und praktische Fallstricke. Sind mehrere Erben beteiligt, behandelt Geerbte Immobilie – Wert und Streit in der Erbengemeinschaft Bewertung und Auseinandersetzung. Alle Themen im Überblick: Immobilie erben, vererben oder verschenken.

Rechtliche Grundlagen

Beurkundung von Grundstücksverträgen: § 311b BGB
Form des Erbvertrags: § 2276 BGB
Persönliche Freibeträge: § 16 ErbStG
Zusammenrechnung mehrerer Erwerbe: § 14 ErbStG
Familienheim-Befreiung: § 13 ErbStG
Pflichtteilsergänzung bei Schenkungen: § 2325 BGB
Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers: § 528 BGB
Ausschluss des Rückforderungsanspruchs: § 529 BGB
Bodenrichtwerte: § 196 BauGB
Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026: Landkreis Barnim, Aktuelle Bodenrichtwerte beschlossen · BORIS Brandenburg

Hinweis: Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Schladitz Immobilien leistet keine Rechts- oder Steuerberatung.