Kosten beim Hausverkauf in Brandenburg: Womit Verkäufer wirklich rechnen müssen

Überblick: Wer zahlt was beim Hausverkauf

Die Kostenverteilung beim Immobilienverkauf ist in Deutschland teils gesetzlich geregelt, teils Verhandlungssache und teils schlicht Gewohnheit. Für Brandenburg ergibt sich daraus ein recht klares Bild.

Die Positionen in der oberen Hälfte fallen an, bevor überhaupt ein Käufer gefunden ist. Genau deshalb lohnt es sich, sie früh zu kennen – sie bestimmen mit, wie gut vorbereitet eine Immobilie in den Verkauf geht.

Was fehlende Unterlagen kosten können

Ein zentraler Punkt sind die Unterlagen. Fehlen wichtige Dokumente, müssen sie neu beschafft oder erstellt werden. Das kostet Geld, Zeit und oft auch Nerven. Genau deshalb lohnt sich ein früher und strukturierter Blick auf die Unterlagenlage. Welche Dokumente im Einzelnen gebraucht werden, steht ausführlich auf der Seite Unterlagen für den Hausverkauf.

Käufer möchten nachvollziehbare Informationen, Banken belastbare Daten, und auch für den späteren Notarvertrag müssen wichtige Unterlagen vollständig vorliegen. Viele Dokumente wurden zwar irgendwann einmal erstellt, sind aber nicht mehr auffindbar, nach Umbauten nicht mehr aktuell oder für die heutige Vermarktung nicht ausreichend.

Diese Unterlagen werden regelmäßig gebraucht

• Energieausweis für Vermarktung und Besichtigung
• Grundrisse für Transparenz und bessere Verständlichkeit
• Wohnflächenberechnung für belastbare Flächenangaben
• Grundbuchauszug für rechtliche Klarheit
• weitere Auszüge je nach Baujahr, Grundstück und Nutzung

Typische Preisbereiche für fehlende Unterlagen

Diese Preisbereiche sind keine starre Gebührenliste, sondern eine realistische Orientierung. In der Praxis zeigt sich: Nicht ein einzelnes Dokument ist teuer, sondern die Summe mehrerer fehlender Unterlagen. Wenn Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung gleichzeitig neu benötigt werden, kommen schnell mehrere hundert Euro zusammen.

Je älter das Haus, desto größer die Lücke

• Je älter die Immobilie, desto häufiger fehlen verwertbare Unterlagen.
• Je mehr Umbauten vorgenommen wurden, desto wichtiger wird eine saubere Prüfung.
• Je früher Sie starten, desto besser lassen sich Kosten und Abläufe steuern.

Warum der Energieausweis nicht immer gleich teuer ist

Beim Thema Energieausweis erleben viele Eigentümer die erste Überraschung. Es gibt nicht einfach nur einen Standardfall. Entscheidend ist, welche Art des Ausweises zulässig ist und welche Daten zum Gebäude vorliegen. Genau davon hängen Aufwand und Kosten ab.

Ein Verbrauchsausweis ist häufig die günstigere Variante, weil er sich auf die Verbrauchsdaten der letzten Jahre stützt. Das ist aber nicht immer möglich. Wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind oder das Gebäude eine andere Bewertung erfordert, wird ein Bedarfsausweis nötig. Dieser ist aufwendiger, weil das Gebäude selbst detaillierter betrachtet wird, und liegt deshalb im Preis meist deutlich höher.

Im Barnim, in Bernau und generell in Brandenburg werden viele Bestandsimmobilien verkauft. Gerade bei älteren Häusern ist es deshalb wichtig, früh zu prüfen, welche Art von Energieausweis in Frage kommt. Welche Regeln dabei gelten, welche Angaben in die Anzeige gehören und wann der Ausweis vorgelegt werden muss, steht auf der Seite Energieausweis beim Hausverkauf.

Wer hier zu spät startet, verliert Zeit und muss kurzfristig mehr organisieren. Dieses Thema sollte nicht nebenbei laufen, sondern vor dem Start der Vermarktung geklärt sein.

Die Maklerprovision beim Verkauf an Privatkäufer

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gelten seit Dezember 2020 besondere gesetzliche Regeln zur Maklercourtage (§§ 656a ff. BGB). Sie sorgen dafür, dass die Provision nicht mehr einseitig auf den Käufer abgewälzt werden kann.

Beauftragen beide Seiten denselben Makler, darf die Provision nur von beiden in gleicher Höhe verlangt werden. Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte seines Anteils an den Käufer weitergeben – und muss seinen eigenen Anteil nachweislich selbst gezahlt haben, bevor der Käufer zahlen muss. Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf zudem der Textform.

Was das konkret für die Provisionshöhe in Brandenburg bedeutet und wie sich die Kosten im Einzelfall verteilen, ist ausführlich auf der Seite Maklerkosten in Brandenburg erklärt.

Notar und Grundbuch: Was der Verkäufer trägt

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder ein Haus muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Die Gebühren dafür richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar.

In der Praxis trägt der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und für die Eintragung ins Grundbuch. So ist es in nahezu allen Kaufverträgen geregelt.

Was beim Verkäufer bleibt: die Lastenfreistellung

Der Verkäufer trägt dagegen üblicherweise die Kosten dafür, das Grundbuch von seinen eigenen Belastungen zu befreien. Steht im Grundbuch noch eine Grundschuld aus einer früheren Finanzierung, muss diese gelöscht oder an den Käufer abgetreten werden. Dafür fallen eine Löschungsbewilligung der Bank, eine notarielle Beglaubigung und eine Gebühr des Grundbuchamts an.

Die Höhe richtet sich nach dem eingetragenen Grundschuldbetrag, nicht nach dem Kaufpreis. Bei einer üblichen Wohnimmobilie bewegt sich das meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Wichtig ist vor allem, das Thema früh anzusprechen: Eine vergessene Altgrundschuld aus den neunziger Jahren kann den Beurkundungstermin verzögern.

Weitere Kosten können entstehen, wenn Rechte Dritter im Grundbuch stehen, etwa ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht. Auch das gehört früh geprüft.

Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung

Wer sein Haus verkauft, während das Darlehen noch läuft, löst den Kredit vorzeitig ab. Die Bank kann dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – als Ausgleich für die Zinsen, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen.

Wie hoch dieser Betrag ausfällt, hängt vor allem von der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und dem Abstand zwischen dem vereinbarten Zins und dem aktuellen Marktzins ab. Bei langen Restlaufzeiten kann daraus ein vierstelliger oder höherer Betrag werden. Diese Position wird beim Verkauf am häufigsten übersehen.

Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt

• wenn die Zinsbindung ohnehin ausläuft
• wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens mehr als zehn Jahre vergangen sind und mit sechs Monaten Frist gekündigt wird (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
• wenn das Darlehen auf ein neues Objekt übertragen werden kann und die Bank zustimmt

Unser Rat: Fragen Sie bei Ihrer Bank vor dem Verkaufsstart schriftlich nach der voraussichtlichen Höhe. Das kostet nichts und macht die Kalkulation belastbar.

Spekulationssteuer: Wann der Verkauf steuerpflichtig wird

Bei Immobilien im Privatvermögen kann der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Übergabe.

Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutztes Wohneigentum: Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, bleibt der Gewinn steuerfrei – unabhängig von der Zehnjahresfrist.

Weil die Details im Einzelfall komplex sind und von der konkreten Nutzung abhängen, gehört dieses Thema zum Steuerberater. Eine ausführliche Einordnung finden Sie auf der Seite Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Wichtig: Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Fragen zur Besteuerung, zur Fristberechnung oder zur Vertragsgestaltung sollten mit einem Steuerberater, Fachanwalt oder Notar geklärt werden.

Typische Fehler, die Eigentümer Geld kosten

Viele Zusatzkosten beim Hausverkauf entstehen nicht, weil etwas außergewöhnlich kompliziert wäre. Sie entstehen, weil wichtige Punkte zu spät angegangen werden. Das ist verständlich, denn ein Hausverkauf ist für die meisten Menschen keine Alltagssache.

Unterlagen zu spät prüfen

Ein häufiger Fehler ist, die Dokumente erst dann zu suchen, wenn bereits Anfragen eingehen oder Besichtigungen anstehen. Genau dann steigt der Druck. Unterlagen müssen kurzfristig beschafft werden, Rückfragen bleiben offen und der Verkaufsprozess verliert an Ruhe.

Veraltete Grundrisse oder Flächenangaben übernehmen

Ältere Pläne sind nicht automatisch verwertbar. Wurden Räume umgebaut, Dachgeschosse ausgebaut oder Anbauten ergänzt, stimmen die alten Unterlagen oft nicht mehr mit dem tatsächlichen Zustand überein. Das schafft Unsicherheit bei Käufern und Banken.

Wohnfläche nur schätzen

Die Wohnfläche ist für Kaufinteressenten ein zentraler Punkt. Wer hier mit ungeprüften Angaben arbeitet, bringt Unsicherheit in einen Bereich, der eigentlich Klarheit braucht. Eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung schafft Vertrauen und hilft bei einer ehrlichen Wertermittlung.

Die Bank erst nach dem Verkauf fragen

Wer die Vorfälligkeitsentschädigung erst erfährt, wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist, hat keinen Verhandlungsspielraum mehr. Diese Zahl gehört vor die Preisentscheidung, nicht danach.

Den organisatorischen Aufwand unterschätzen

Auch kleinere Unterlagen wie ein Grundbuchauszug wirken auf den ersten Blick wenig aufwendig. In der Praxis summieren sich aber Wege, Abstimmungen und Einzelbestellungen. Genau darin verlieren Eigentümer Zeit, obwohl sie sich eigentlich auf den Verkauf konzentrieren möchten.

Was wir für Sie organisieren können

Eigentümer müssen sich nicht allein durch alle Unterlagen arbeiten. Wenn wir mit dem Verkauf beauftragt werden, prüfen wir zunächst, welche Dokumente bereits vorliegen und welche noch sinnvoll oder notwendig sind. So entsteht von Anfang an Klarheit: Sie wissen, welche Dokumente ausreichen, welche aktualisiert werden sollten und wo zusätzlicher Handlungsbedarf besteht.

• Prüfung der vorhandenen Verkaufsunterlagen
• klare Einschätzung, welche Dokumente noch fehlen
• Organisation von Grundrissen und Wohnflächenberechnung über Partner
• Vermittlung passender Energieberater für den Energieausweis
• Unterstützung bei der Beschaffung wichtiger Auszüge und nächster Schritte

Wenn Grundrisse oder eine Wohnflächenberechnung fehlen, können wir die Erstellung über unsere Partner anstoßen. Wird ein Energieausweis benötigt, unterstützen wir über unsere Kontakte zu Energieberatern. Auch bei der Beschaffung einzelner Auszüge oder bei Fragen rund um notarielle Wege helfen kurze Abstimmungen und eingespielte Ansprechpartner. Das ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall, entlastet aber im Alltag spürbar.

Wie der gesamte Ablauf aussieht und welche Schritte aufeinander folgen, zeigt die Seite Ablauf Hausverkauf in Bernau. Einen Überblick über alle Themen für Verkäufer gibt die Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zu den Kosten beim Hausverkauf

Welche Kosten trägt der Verkäufer beim Hausverkauf?

Typischerweise die Kosten für fehlende Unterlagen, den Energieausweis, den eigenen Anteil an der Maklerprovision, die Löschung eingetragener Grundschulden und – bei laufender Finanzierung – eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung. In bestimmten Fällen kommt die Spekulationssteuer hinzu.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch trägt in der Praxis nahezu immer der Käufer. Der Verkäufer trägt dagegen die Kosten dafür, das Grundbuch von seinen eigenen Belastungen zu befreien, also insbesondere die Löschung einer alten Grundschuld.

Zahlt der Verkäufer die Grunderwerbsteuer?

Nein. Die Grunderwerbsteuer trägt beim Immobilienkauf der Käufer. In Brandenburg beträgt sie 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für den Verkäufer ist sie trotzdem relevant, weil sie die Gesamtbelastung des Käufers erhöht und damit dessen Budget beeinflusst.

Was kostet ein Energieausweis beim Hausverkauf in Brandenburg?

Das hängt davon ab, ob ein Verbrauchsausweis ausreicht oder ein Bedarfsausweis erstellt werden muss. Ein Verbrauchsausweis ist meist günstiger. Ein Bedarfsausweis kostet in der Regel deutlich mehr, weil die Erstellung aufwendiger ist.

Was kostet eine Wohnflächenberechnung, wenn sie nicht mehr vorliegt?

Je nach Hausgröße, Zuschnitt und Aufwand liegt die Spanne oft bei einigen hundert Euro. Besonders bei Altbauten, Ausbauten oder unklaren Flächen ist eine neue Berechnung sinnvoll, um belastbare Angaben zu haben.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Wenn ein Darlehen wegen des Verkaufs vorzeitig abgelöst wird und die Zinsbindung noch läuft. Keine Entschädigung fällt an, wenn die Zinsbindung ohnehin endet oder wenn das Darlehen seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt ist und mit sechs Monaten Frist gekündigt wird.

Wann muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Der Gewinn kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn dagegen steuerfrei. Die Prüfung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.

Sind alte Grundrisse für den Hausverkauf immer ausreichend?

Nein. Wenn sich der Grundriss verändert hat oder die Pläne unvollständig sind, sollten sie aktualisiert oder neu erstellt werden. Das schafft Transparenz und vermeidet Missverständnisse bei Interessenten.

Welche Unterlagen können über den Makler organisiert werden?

Das hängt vom konkreten Auftrag und von der Ausgangslage ab. In vielen Fällen können Prüfung, Abstimmung und Organisation fehlender Unterlagen übernommen oder über zuverlässige Partner angestoßen werden. Genau das entlastet Eigentümer im Verkaufsprozess spürbar.