Maklerkosten beim Hausverkauf in Brandenburg: Was Eigentümer wissen müssen

Kurz & knapp: Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher gelten seit Dezember 2020 besondere Regeln zur Maklerprovision. Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen sie sich in gleicher Höhe zur Provision verpflichten. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere einen Teil übernehmen, darf diese nicht stärker belastet werden als der Auftraggeber. Eine bestimmte Provisionshöhe schreibt das Gesetz nicht vor. Bei Grundstücken und Mehrfamilienhäusern greifen diese Regeln nicht.

Die Frage nach den Maklerkosten ist eine der häufigsten beim Immobilienverkauf. Eigentümer möchten wissen, was ein Makler kostet, was das Gesetz vorschreibt und was sie am Ende tatsächlich zahlen.

Von Sirko Schladitz, Immobilienmakler bei Schladitz Immobilien in Bernau bei Berlin · Stand: 16. August 2026

Gesetzliche Regeln zur Teilung der Maklerkosten seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser eigene Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch. Umgangssprachlich wird das oft „Bestellerprinzip“ genannt – dieser Begriff stammt aber aus dem Mietrecht und beschreibt die Regelung beim Kauf nicht zutreffend. Es geht nicht darum, dass nur der Besteller zahlt, sondern darum, wie die Kosten verteilt werden dürfen.

Für wen die Regeln gelten

Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB). Eine mündliche Vereinbarung genügt also nicht.

Die Regeln zur Kostenteilung gelten zusätzlich nur dann, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB). Kauft ein Unternehmen oder ein gewerblicher Investor, greifen sie nicht.

Drei zulässige Modelle

• Beide Seiten beauftragen den Makler. Dann darf er die Provision nur von beiden in gleicher Höhe verlangen (§ 656c BGB). Verzichtet er gegenüber einer Seite, verliert er den Anspruch auch gegen die andere.
• Nur eine Seite beauftragt, ein Teil wird weitergegeben. Beauftragt typischerweise der Verkäufer und soll der Käufer einen Anteil übernehmen, muss der Auftraggeber mindestens denselben Anteil tragen (§ 656d BGB). 50 zu 50 ist damit zulässig, 60 zu 40 zulasten des Verkäufers ebenfalls – 40 zu 60 zulasten des Käufers dagegen nicht.
• Der Verkäufer trägt die Provision vollständig. Das ist jederzeit möglich.

Eine pauschale Halbteilung schreibt das Gesetz also nicht vor. Bei Doppelbeauftragung müssen beide Seiten gleich hoch verpflichtet sein; bei einseitiger Beauftragung darf die andere Seite höchstens denselben Anteil tragen wie der Auftraggeber.

Provisionshöhe: was üblich ist und was vereinbart wird

Eine bestimmte Provisionshöhe schreibt das Gesetz nicht vor. Ist im Maklervertrag kein Betrag festgelegt, gilt die taxmäßige oder – wo es keine Taxe gibt – die übliche Vergütung als vereinbart (§ 653 BGB). In der Praxis wird die Höhe deshalb immer ausdrücklich im Maklervertrag geregelt.

Bei Schladitz Immobilien wird bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen regelmäßig eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer vereinbart, sofern im Einzelfall nichts anderes verabredet wird. Das entspricht 6 Prozent netto zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten wird die Provision frei vereinbart.

Beispielrechnung bei hälftiger Teilung

Die folgende Rechnung zeigt den häufigsten Fall: Gesamtprovision 7,14 Prozent, hälftig geteilt. Bei einer anderen Aufteilung verschieben sich die beiden rechten Spalten entsprechend.

Bei dem von Schladitz Immobilien regelmäßig vereinbarten prozentualen Provisionsmodell ist der tatsächlich beurkundete Kaufpreis die Berechnungsgrundlage.

Wann die Provision fällig wird

Der Maklerlohn setzt Erfolg voraus: Er entsteht erst, wenn der nachgewiesene oder vermittelte Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt (§ 652 BGB). Kommt kein Verkauf zustande, fällt keine Provision an. Der Makler trägt damit das wirtschaftliche Risiko der gesamten Vermarktung.

Die Besonderheit beim Käuferanteil

Wird ein Teil der Provision vom Verkäufer an den Käufer weitergegeben, gilt eine zusätzliche Regel: Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen eigenen Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen wurde (§ 656d BGB). Der Käufer muss also nie vorleisten.

Wann die Rechnung im Übrigen gestellt wird – nach Beurkundung oder nach Kaufpreiszahlung – richtet sich nach der Vereinbarung im Maklervertrag.

Was der Makler beim Hausverkauf im Barnim leistet

Die Provision wird für eine konkrete Leistung bezahlt. Was ein Makler tatsächlich leistet, ist beim Vergleich relevant.

Was davon im Einzelnen anfällt, hängt vom Objekt ab. Wie der Ablauf insgesamt aussieht, zeigt die Seite Ablauf Hausverkauf in Bernau. Welche weiteren Kosten auf Verkäufer zukommen, steht unter Kosten beim Hausverkauf.

Provisionsfreier Verkauf: Was das bedeutet

Manche Eigentümer überlegen, ob ein provisionsfreier Privatverkauf günstiger ist. Das hängt von der konkreten Situation ab.

Beim Privatverkauf entfällt die Provision für den Verkäufer – aber auch die Leistungen des Maklers. Bewertung, Unterlagenkoordination, Vermarktung, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Notarkoordination müssen dann selbst übernommen werden. Eine ausführliche Abwägung finden Sie unter Privatverkauf vs. Makler.

Ein realistisches Gesamtbild berücksichtigt nicht nur die Provision, sondern auch den erzielbaren Preis, die Vermarktungsdauer, den Zeitaufwand und die Haftungsrisiken bei fehlerhafter Kommunikation oder unvollständigen Unterlagen.

Wichtig: Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Fragen zur konkreten Vertragsgestaltung sollten mit einem Rechtsanwalt oder Notar geklärt werden.

Häufige Fragen zu Maklerkosten in Brandenburg

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf in Brandenburg?

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Bei Schladitz Immobilien wird bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen regelmäßig eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer vereinbart, sofern im Einzelfall nichts anderes verabredet wird. Wie sich dieser Betrag auf Käufer und Verkäufer verteilt, richtet sich nach dem vereinbarten Modell.

Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf in Brandenburg?

Das hängt vom vereinbarten Provisionsmodell ab. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gelten besondere Regeln, wenn der Käufer Verbraucher ist. Beauftragen Käufer und Verkäufer den Makler jeweils selbst, müssen beide in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet werden. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere einen Teil übernehmen, muss der Auftraggeber mindestens denselben Anteil tragen. Der Verkäufer kann die Provision auch vollständig übernehmen.

Schreibt das Gesetz eine hälftige Teilung vor?

Nicht in jedem Provisionsmodell. Haben Käufer und Verkäufer den Makler jeweils beauftragt, müssen beide in gleicher Höhe zur Provision verpflichtet sein. Hat dagegen nur eine Seite den Makler beauftragt und soll die andere einen Teil übernehmen, darf der Anteil der anderen Seite höchstens so hoch sein wie der des Auftraggebers. Damit sind beispielsweise 50 zu 50 oder – bei Beauftragung durch den Verkäufer – 60 zu 40 zulasten des Verkäufers möglich.

Gilt die Provisionsregelung auch für Grundstücke?

Nein. Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nur für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer. Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten ist die Provision frei verhandelbar.

Wann muss die Maklerprovision gezahlt werden?

Der Anspruch entsteht erst, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist. Kein Verkauf, keine Provision. Übernimmt der Käufer einen weitergegebenen Anteil, wird dieser zusätzlich erst fällig, nachdem der Verkäufer seinen eigenen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat.

Muss ein Maklervertrag schriftlich geschlossen werden?

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser genügt keine mündliche Absprache. Der Maklervertrag bedarf nach § 656a BGB der Textform, also zum Beispiel einer E-Mail oder eines unterschriebenen Dokuments.

Lohnt sich ein Makler beim Hausverkauf im Barnim?

Das hängt von der Immobilie, der Situation und den eigenen Ressourcen ab. Ein Makler übernimmt Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Notarkoordination. Ob das den Provisionssatz rechtfertigt, sollte jeder Eigentümer für seine konkrete Situation einschätzen.

Rechtsgrundlagen

• § 652 BGB – Entstehung des Maklerlohns
• § 653 BGB – Höhe der Vergütung ohne ausdrückliche Vereinbarung
• § 656a BGB – Textform des Maklervertrags
• § 656b BGB – Anwendungsbereich, Käufer als Verbraucher
• § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Seiten
• § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten

Weiterführende Informationen: Ratgeber Immobilien · Haus verkaufen Bernau · Immobilienbewertung